2014年房地产市场走势五大关键词

北京(CNFIN.COM/ XINHUA08.COM)--国家统计局近日发布的2013年房地产开发和销售情况和70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，去年，房地产开发投资增速达19.8%，商品房销售面积增长也十分迅猛，增速为17.1%，70个大中城市住宅市场量价齐涨。伴随着楼市成交走势的不断上扬，去年土地市场也迎来了成交高峰，热点城市更是呈现近年来罕见火热态势。值得注意的是，虽然楼市整体升温，但一二线热点城市和三四线城市分化迹象明显。

进入2014年，楼市虽然步入春节前后传统淡季，成交量价走势趋于平淡，但土地市场一反常态地延续了去年年底的火爆走势，表明市场对2014年楼市继续上行预期不减。新华社经济分析师认为，2014年，市场仍将维持稳步向上的态势，不同城市的分化将进一步加剧，市场走势的变量来自于政府调控思路的变化和相关改革的推进，我们将其归纳为以下五大关键词:

进入2014年，楼市虽然步入春节前后传统淡季，成交量价走势趋于平淡，但土地市场一反常态地延续了去年年底的火爆走势，表明市场对2014年楼市继续上行预期不减。新华社经济分析师认为，2014年，市场仍将维持稳步向上的态势，不同城市的分化将进一步加剧，市场走势的变量来自于政府调控思路的变化和相关改革的推进，我们将其归纳为以下五大关键词:

关键词一:市场分化

从2013年房价数据、成交量、库存状况、房企拿地热情等多个角度观察，楼市已经严重分化、冷热不均。多位业内专家认为，目前一二线热点城市成交量价持续快速增长，大部分二线城市市场较为平稳，而三四线城市市场表现冷清。

国家统计局公布的70个大中城市房价数据显示，2013年12月份，新建商品住宅价格上涨的城市有65个，持平3个，下降2个。其中，北京、上海、广州、深圳等四个一线城市的新建商品住宅价格同比分别上涨20.6%、21.9%、20.4%、20.3%，已经连续四个月同比上涨超20%，持续领涨。业内人士指出，一些中西部的三四线城市房价数据甚至开始下跌。一二线热点城市“日光盘”频出，如北京中建国际港开盘当天即售罄1462套房源，认购金额37.9亿元，创下2012年以来单日、单一楼盘销售纪录。与此形成鲜明对比的鄂尔多斯、营口、惠州等城市相继被爆出存在“鬼城”现象。

从库存来看，市场机构数据显示，截至2013年11月，一线城市可售面积较历史高位下降4%，出清周期降至9个月；二线代表城市可售面积较历史高位略有下降，出清周期保持在10个月；三线代表城市可售面积已升至历史高点，平均出清周期高达37个月。据测算，一线城市消化现有土地存量仅需要2年左右，二、三线城市土地消化时间分别为10年和12年。

从房企拿地情况来看，2013年前11个月，十家代表企业在一二线城市拿地面积及拿地金额分别达到6498万平方米和2744亿元，占比分别为60%和82%。其中一线城市占比明显提高，拿地金额占比由2013年的22%上升至29%，而拿地面积仅由7%上升至9%。

目前，住建部正在拟定2014年重点监控房地产市场城市的名单，被列入名单的城市须从严执行限购限价等楼市调控政策。据报道，北京、上海、广州、深圳明确在列，杭州等房价上涨较快的区域中心城市也已被列入。这一名单与“房价上涨较快，房地产市场调控压力较大”的城市基本重合。

虽然住建部提出，2014年调控将强化对于不同城市的分类指导。但限购、限价等行政手段，不能从根本上缓解热点城市供求失衡及土地高价难题。在市场预期升温、高价地项目入市等因素的冲击下，2014年热点城市的调控压力还将进一步加大，而个别三四线城市的库存积压问题将变得日益突出，不同城市市场之间将呈现分化加剧的特征。

关键词二:土地热潮

2013年，土地市场交易火热，尤其是热点城市土地市场呈现出近年来罕见态势。2013年300个城市土地出让金总额高达3.13万亿元，同比增加50%。其中，北京、上海、广州、深圳四个一线城市合计的土地出让收入已经达到了5127亿元，较2012年全年增长156%。并超过了2011年和2012年土地出让收入的总和，同时也创下了各自城市的年度土地出让收入记录。而在2013年9月5日，上海、杭州、苏州三地“地王”甚至在一天内集中出现，当天也被业内称为“地王日”。

土地成交的热潮也延续到了2014年。按照以往经验，1月份基本都是土地市场的淡季。然而，2014年1月，仅北京、上海、杭州三个城市的土地出让金额合计就将达到约1050亿元，同比2013年大幅增长约200%。1月份上海挂牌出让的经营性用地的起拍价总额就已经达到约137亿元，而2013年1月，上海的卖地收入也仅为50.8亿元。相比上海，北京的土地市场更为火爆。截至1月16日，北京1月份的土地出让金已达371.85亿元，预计全月卖地收入将突破500亿元，创造单月历史新高已成定局。部分热点二线城市的土地市场同样火爆异常。杭州1月份将出让41宗地块，仅起价就达315.64亿元，据机构预计，杭州1月份土地出让金将达到350亿元，相比2013年同期的约60亿元，大涨483%。截至1月15日，福州1月份卖地收入已达126.9亿元，这一数字超过其2013年全年卖地收入229.7亿元的五成以上。

由于市场分化下房企倾向于向一二线热点城市聚集，并激烈争夺优质稀缺土地资源，预计2014年热点城市土地市场仍将保持高热态势。

尤其值得关注的是，2014年土地制度改革能否破局或将成为影响未来土地市场走向的一大关键因素。十八届三中全会明确提出，建立城乡统一的建设用地市场。今年的中央一号文件提出，在符合规划和用途管制的前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价，加快建立农村集体经营性建设用地产权流转和增值分配制度。农村集体经营性建设用地到底何时才能真正入市挂牌一直备受关注。

2013年年底，深圳首宗农村集体建设用地入市被认为是在“城乡统一的建设用地市场”上的率先试水。深圳市有关部门表示，2014年将有更多的原农村集体用地入市。北京也在实时公布的全面深化改革的“57条”政策中提出，计划建立城乡一体的规划体系，统筹编制集体建设用地规划，在符合规划和用途管制的前提下，稳步开展集体经营性建设用地改革试点。目前有消息表明，有关部门正在讨论制定的《关于开展农村集体经营性建设用地使用权流转试点工作的指导意见》有望于上半年出台。此外，2014年，多项土地改革制度也在积极推进，国土部正在研究深化农村土地使用制度改革的方案，并逐渐着手安排试点。与此同时，国土部还在酝酿严守耕地红线和加强土地节约集约利用的行动计划，进一步盘活存量。

统一的城乡建设用地市场将会打破国有土地由地方政府垄断的局面，还将盘活大量存量土地资源。多元化土地供应渠道在增加供地面积的同时，必然也会降低土地成本，有利于增加房地产市场的供应量并缓解热点城市供需紧张。

关键词三:完善限购

2013年10月以来，包括北京、上海、广州、深圳四个一线城市在内，共有近20个城市以限购从严、限贷升级、增加供应等方式收紧房地产调控政策。但2013年市场表现疲软的一些城市如温州、徐州、芜湖等地则通过放松限购措施来缓解库存压力。温州还松绑了“限购令”，这也是自2011年1月限购政策推出以来首次有城市松绑“限购令”且未被叫停。

2014年房地产市场调控政策将走向何方?虽然此前市场上出现了应迅速抛弃行政调控措施的一些观点和声音，但多位业内专家认为，在过渡期仍应严格执行限购等政策，通过“治标”为建立长效机制的“治本”赢得时间。

住建部部长姜伟新在住房城乡建设工作会议上部署2014年工作时表示，2014年要保持调控政策的连续性和稳定性，执行好既有调控措施，同时要强调调控的针对性。针对房地产市场出现的新情况，更加注重分类指导。住建部政策研究中心主任秦虹也于近日表示，由于市场分化已经比较明显，现在出台“一刀切”的楼市调控政策已经意义不大。

从目前的情况来看，原来统一部署的调控政策已开始向由各个地方政府为主导的自主调控逐步过渡。由于不同城市之间的经济发展水平、人口聚集程度和房地产市场走势有所差别，所以房地产调控政策也应体现出差别化思路。如北京、深圳等地为了解决日益庞大的“夹心层”人群购房需求，在新的调控政策中分别提出了建设自住型商品住房和安居型商品房。

秦虹认为，目前城市“夹心层”群体的住房政策相对薄弱，应对“夹心层”群体的住房需求出台稳的、明确、有力度的政策支持，这样住房政策的针对性就更强了。中国房地产业协会副会长苗乐如认为，热点区域住房需求旺盛，应相应增加土地供应，并细化土地分类管理，增加能保障“夹心层”住房需求的土地供应，盘活存量市场，大力培育住房租赁市场，合理引导住房消费；而一些住房供给过剩的三四线城市应合理控制土地供给量，通过消耗已有库存逐步缩小供给，避免产生泡沫。同时，还应细化完善现行调控政策，弱化负面效应，如限购限贷依据不能简单地定为套数，防止误伤合理的改善性需求。

关键词四:房地产税改革

十八届三中全会《决定》提出“加快房地产税立法并适时推进改革”，让房地产税改革成为业内关注的焦点。房地产税体系包括土地增值税、企业所得税、契税、个税、城镇土地使用税等一系列的税种，对整个房地产链条上相关税种的改革，对房地产从建设到销售的各个环节、对买卖双方都将产生深刻影响。

2014年，房地产税改革可能进入立法通道。财政部部长楼继伟表示，要加快房地产税立法，减少房产建设和交易环节税费，增加保佑环节税收，配套推进清费立税。同时，发改委等部门也表示将加快“房产税法”立法。据报道，业内人士指出，目前房产税改革面临的是如何在协调各方关系、有限的征管条件等诸多复杂的情况之上，起草税法草案，进行合理的税制设计。

房地产税改革中市场关注的是保有环节的房产税试点扩围。当前我国房地产相关税收主要集中在开发流转环节，且以间接税为主，在以卖方市场为主的情况下极易造成税负转嫁。多种税费并存，也抬高了行业成本，不利于市场健康发展。多位专家认为，征收保有环节税收，减轻流动环节税收，属于税收层面的长效机制建设，有助于优化住房资源配置，促进其有效利用，并引导住房合理消费，调节财富分配，促进房地产市场健康运行。

中国房地产研究会副会长胡志刚认为，2014年，房地产市场将更加呈现差异化的特征，这也要求房地产市场调控将凸显长效机制的构建，税收政策对楼市的影响需要一个过程，需要市场自身的平衡，而房地产税改革对楼市产生长期深刻影响已经开始显现。

关键词五:不动产统一登记

国土资源部副部长徐德明在2014年国土资源工作会上表示，2014年，我国将出台《不动产统一登记条例》，建立不动产统一登记信息平台。有报道显示，国土资源部已经和住建部、农业部、林业局等部门，就各种不动产的登记和信息平台建设进行了沟通，准备将包括房产在内的不动产登记，纳入到统一的数据基础平台上。

不动产统一登记将结束我国目前对于不同种类不动产管理“诸侯纷争”的状态，也将打破各省市彼此隔离的孤立状态。从法律层面看，不动产统一登记是产权管理制度的重大完善；从经济社会发展层面看，科学的宏观政策制定需要详尽完整的数据支持，统一的不动产数据对于对于新型城镇化的规划、建设具有很强的指导意义；突破不动产管理的“信息孤岛”，并与银行征信、户籍信息等数据联网，也将成为推进房地产税制改革等市场化长效机制的基石。

有专家认为，不动产登记系统及房屋价值动态评估系统是房产税全面开征的两大技术前提，如果不动产登记系统能够建立，房产税的推进将会明显加速，也会促进住房信息联网这两件业内大事的推行。